العقار في طور التحفيظ كمحل للرهن الرسمي

العقار في طور التحفيظ كمحل للرهن الرسمي

إن منح المشرع المغربي إمكانية تقرير الرهن الرسمي كحق عيني تبعي على ملك في طور التحفيظ[1] ما هو إلا تكريس لما كان معمولا به سابقا[2] والذي كان يعتبره بعض الفقه[3] مجرد وعد بالرهن أو رهن معلق على شرط واقف لا يرقى إلى درجة الرهن الرسمي و ما يعطيه هدا الأخير من امتياز للدائن المرتهن في حين زاد البعض على هذا القول واعتبره حقا شخصيا [4] .

إلا أن هذا الجدل الفقهي لم يعد له وجود بعد أن حسمت المدونة هذا الأمر و اعتبرت الرهن المعقود على عقار في طور التحفيظ رهنا رسميا تاما و ليس وعدا بالرهن.

غير أن المشرع المغربي حينما أجاز صراحة إمكانية إيقاع الرهن الرسمي على عقار في طور التحفيظ يكون قد جعل الدائن المرتهن تحت رحمة المدين الراهن[5] ، لأن الضمانة المنصبة على عقار لا يزال في طور التحفيظ تعد ضمانة هشة بالنظر إلى طول الإجراءات لأنها تقتصر على مجرد تسجيل الرهن على مطلب التحفيظ لفائدة الدائن المرتهن و ترتيب حقه في التسجيل، وهو ما نص عليه الفصل 84 من القانون رقم 14-07 المتعلق بالتحفيظ العقاري، و بالتالي يمكن للدائن المرتهن أن تتعرض حقوقه للإجهاض و التعطيل إذا ما تراخى المدين عن تحفيظ عقاره المرهون بل أكثر من ذلك قد تتعرض للضياع إذا ما خسر المدين أو طالب التحفيظ أمام المتعرضين في المرحلة القضائية فيتحول بذلك حق المرتهن لمجرد حق شخصي باعتباره دائنا عاديا[6] . 

ناهيك  عن الصعوبات التي يثيرها بيع العقار الذي لا يزال في طور التحفيظ في حالة تقاعس المدين عن أداء الدين مما يفرغ الضمانة البنكية من محتواها و يعصف بحقوق الدائن المرتهن .

و على العموم و أمام المخاطر التي تترتب عن تقرير رهن رسمي على عقار في طور التحفيظ فقد تراجعت نسبة الرهون الرسمية الواردة عليه[7] مقارنة مع الرهون الواردة على العقارات المحفظة و مرد ذلك عزوف الدائنين و خاصة مؤسسات الائتمان عن قبول مثل هذه الضمانات التي تحمل في طياتها العديد من العراقيل و المخاطر و التي تؤدي إلى تراجع مستوى الأداء الائتماني بسبب نقص السيولة.

وما يؤكد هذا الأمر الإحصائيات المتعلقة بالرهون الرسمية الواردة على عقارات في طور التحفيظ المدرجة في الجدول التالي :

عقر محفظ		عقار في طور التحفيظ
قيمة الرهن	النسبة	قيمة الرهن	النسبة	السنوات
53.946.864.676	98.429	1.585.401.923	4.857	2009
68.978.136.919	99.454	1.480.605.835	4.082	2010
56.869.487.809	110.651	1.121.820.224	3.845	2011

---

[1]  المادة 165 من مدونة الحقوق العينية .

[2]  سناء الترابي 'المستجدات التشريعية في المادة العقارية'-"قراءة في مستجدات مدونة الحقوق العينية في مجال انعقاد الرهن الرسمي" ص.270

[3]  محمد خيري "العقار في طور التحفيظ و الشهادة الخاصة بالرهن"مجلة الحدث القانوني العدد 15 السة 1999 ص.12

[4]  راجع مقال نور الدين لعرج، مدى إمكانية ورود رهن رسمي على عقار في طور التحفيظ، الموقع الرسمي لوزارة العدل، قسم الدراسات والمؤلفات ، المادة العقارية، www.justice.ma

[5]  سناء الترابي. المرجع السابق، ص : 270.

[6]  عمر حمزة "الائتمان البنكي كضمانة شخصية والرهن الرسمي كضمانة عينية" أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، ص : 318 .

[7]  سناء الترابي، المرجع السابق، ص : 271.

عبد الرزاق بوطاهر، طالب باحث في القانون الخاص